物业服务存在瑕疵,达到什么程度可拒交物业费?

发布时间:2019-08-06   阅读次数:1125
  • 现实中,法理上的“瑕疵”与“缺陷”,是指质量问题程序上的大小不同,一般情况下,“瑕疵”较“缺陷”的质量问题轻,对于服务及商品的“缺陷”问题,消费者是可以退货以及主张侵权损害权利的,至于“瑕疵”,因质量缺点的程度较轻,可能仅是美中不足,消费者一般只能主张修复、修理权利。质量上的这两种程度,尤其是服务问题上,现实中很难量化,是一个主观标准。物业公司与业主之间对于服务质量的争议,一般均是对服务“瑕疵”的争议,大部分业主认为物业公司的服务不如自己的意,认为物业公司的服务存在瑕疵而时常拒交物业费。


    咨询事例

    咨询者:“吴律师,我发现我们小区的保安时常在值班时睡觉,至于玩手机,那是经常的事;楼道间的垃圾也没有及时处理;小区里车辆乱停乱放也无人管理,等等,我们认为这是物业公司的服务有问题,有许多业主以此为由不愿意及时交纳物业费,请问因物业公司的这类问题,业主可以主张缓交或者甚至拒交物业费吗?”

    吴律师:“您所说的这类现象,在法理上一般是定义为服务瑕疵,通俗的说是物业公司的服务存在美中不足。我们试想一下,当我们要求一块玉无任何斑点时,这有可能做到吗?即使做得到,这块玉的价格将会是什么样?本律师建议,对于这类问题,适宜于与物业公司沟通,或者向业主委员会反映,先要求物业公司及时改正,如果一次两次沟通无效,再考虑缓交物业费,再无效时,则可以分析是否可以拒交物业费,物业公司对业主提出的问题无视或者处理不力时,此时可以考虑要求换物业公司,不宜直接就拒交物业费。通常情况下,当相当一部分业主提出对物业服务有意见时,一般是会得到改善的,除非物业公司不想干了,那就可能无视业主的意见。”


    律师评析

    现实中,大多数业主拒绝交物业费的主要问题是认为物业公司存在服务瑕疵,这也是物业公司感觉到较难应对的问题,一个小区成千上万人,各式各样的业主均有存在,物业公司做得再好,也会有业主不如意。

    第一,部分业主存在“物业公司是自己的管家,就得管理小区内的一切事务”之错误思维,将原本不属于物业服务范畴的事项,例如相邻关系问题、房屋设计和质量问题、治安类社会环境问题、小区规划不合理问题等,也期望物管公司应当处理解决。业主应当需要区分认为的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业公司应履行的义务,不能因物业公司拒绝履行非合同义务时,就误认为物管公司没全面履行合同义务而拒交物管费。

    第二,由于物业服务具有时间持续性和不可能计量的特点,加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务只能较为概括笼统,所以业主认为只要持有自认为是问题的证据,就可以证明物业公司提供的服务存在质量问题,在诉讼中是需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明的。一般情况下,业主想要不交物业费,需要有证据证明物业公司存在根本性违约行为,否则只要物业公司有证据证明其已经提供物业服务,仅是服务中某些环节、个别事项做得有小问题,即是只存在一般瑕疵,人民法院一般至多判定物业公司应当减收相应物业费,不能成为业主拒交物业费的理由。


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